Analiza Dekpol S.A. cz. 2

Żeby odpowiedzieć na pytanie, co dzieje się w spółce trzeba przeanalizować poszczególne segmenty. Pierwszy zatem idzie segment generalne wykonawstwo. W najlepszym 2018r. segment przyniósł 552mln zł przychodu i 36.5 mln zł zysku netto. Po trzech kwartałach 2020r. jest 405 mln zł przychodu i 28.2 mln zł zysku netto. Segment wg informacji na stronie:

„Specjalizujemy się w budowie obiektów przemysłowych, użyteczności publicznej i budynków mieszkalnych. Tworzymy też obiekty sportowe, rekreacyjne oraz ochrony środowiska. W ramach Generalnego Wykonawstwa wykonujemy również roboty sanitarne, drogowe, kolejowe oraz te wykonywane pod nadzorem konserwatora zabytków. Zajmujemy się także modernizacją, przebudową i remontem inwestycji.”

Z opisu wynika, że podejmują się wszystkiego, jednak w praktyce najczęściej budują ogromne inwestycje przemysłowe i magazynowe, zazwyczaj dla wielkich międzynarodowych firm typu Panatoni, Prologis itd. Ostatnie kilkanaście lat to okres boomu na rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych na terenie Polski. Oprócz wielkich korporacji przemysłowych również wszelkiego rodzaju fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości kierowały strumień pieniędzy w tę stronę. Ciekawą obserwacją jest fakt, że ten segment nieruchomości oparł się covidovemu spowolnieniu, które zmasakrowało rynek nieruchomości biurowych i handlowych. Czytając analizy branżowe rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych 2020r a zwłaszcza IVkw. 2020 były najlepsze od wielu lat:

Całkowity wolumen najmu w 2020 r. w sektorze magazynowym wyniósł rekordowe 5,2 mln mkw. (+29% r/r), przy czym w samym IV kw. osiągnięto najlepszy kwartalny wynik w historii (1,5 mln mkw.). „ (źródło: https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-polski-rynek-magazynowy-2020-r-prognozy-2021-r)

„– W 2020 r. rynek magazynowy udowodnił, że pomimo pandemii COVID-19 posiada silne fundamenty i jest gotowy, w miarę potrzeby, szybko dostosowywać się do zmian. Spodziewamy się, że rynek w 2021 roku będzie nadal dynamicznie się rozwijał, a kluczowe znaczenie będzie miał dalszy rozwój sektora e-commerce i popyt generowany ze strony firm handlowych i logistycznych na magazyny miejskie, jak również międzynarodowych graczy e-commerce dla których, Polska pozostanie ważną lokalizacją w Europie. Co więcej, szans dla rodzimego rynku magazynowego należy upatrywać w regionalizacji łańcuchów dostaw, a tym samym near-shoringu, a także w następstwach Brexitu, gdzie wiele brytyjskich firm jest zmuszona do otwierania centrów dystrybucyjnych w granicach UE – mówi Renata Osiecka. (źródło: https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-polski-rynek-magazynowy-2020-r-prognozy-2021-r).

Oczywiście od miesięcy powtarzane są zaklęcia o rozwoju e-commerce, które potrzebuje centrów logistycznych i magazynowych oraz o legendarnym skróceniu łańcuchów dostaw, aby z jednej strony zabezpieczyć firmy przed ponownymi problemami związanymi z ograniczeniami oraz, aby skrócić czas dostaw, co staje się podstawą w handlu w internecie. Tu można upatrywać ogromnych szans dla Dekpolu, a przypominam że nawet samo utrzymanie wysokości przychodu przy podobnych marżach wciąż będzie dawało obecny, niski C/Z i stwarzało duże bezpieczeństwo inwestycji w akcje spółki. Spółka szczyci się znaczną ilością powracających klientów, co może oznaczać, że inwestycje wykonywane są terminowo, co znowu stanowi istotny argument przemawiający za inwestycją w Dekpol. Tę sytuacje potwierdzają władzę spółki, informując że na pierwszą połowę 2021 mają już zbudowany portfel zamówień. Jednak należy pamiętać, że powyższe informacje są od miesięcy powtarzane we wszystkich mediach branżowych i inwestorzy już dawno ustawili pozycje, aby wycisnąć z nich zysk. Impulsem do wzrostu może być zatem jedynie potwierdzenie tych trendów konkretnymi liczbami.

O ile w sektorze budownictwo dość łatwo stwierdzić, że jeżeli są zamówienia i rynek rośnie to wyniki nie powinny się pogarszać, to już działalności deweloperskiej tak łatwo przewidzieć się nie da. Tutaj kluczowe jest powodzenie poszczególnych inwestycji. Dekpol pochodzi z Trójmiasta i operuje na tamtejszym rynku. Rynek trójmiejski należy do jednego z najdroższych w Polsce. Grunty pod zabudowę osiągają absurdalne ceny, zatem kluczem do rentowności projektu jest wyszukiwanie stosunkowo tanich lokalizacji z potencjałem. Tutaj deweloper bierze na siebie duże ryzyko, choć w przypadku dużych miast oraz miejscowości turystycznych, można liczyć na klienta nieznającego specyfiki regionalnego rynku, który kupi wszystko, ważne żeby było w dobrej cenie.

Obecnie na stronie Dekpolu dostępne są lokale mieszkalne w 7 inwestycjach oraz jedna inwestycja typu condo hotele:

  • Inwestycja Neo Jasień przy ul. Potęgowskiej w Gdańsku. Planowane oddanie do użytku 2022r. wybudowano 104 lokale, z czego 66 sprzedanych, 6 zarezerwowanych, dostępnych 32.
  • Lazur Park Wyspa Sobieszewska ul. Kwiatowa. Planowane oddanie do użytku 2022r. wybudowane 36 lokali, z czego 31 sprzedanych, 3 zarezerwowane, dostępne 2.
  • Osiedle Kociewskie Rokitki 2km od Tczewa. Planowane oddanie do użytku 2022r. wybudowane 121 lokali, z czego 61 sprzedanych, 14 zarezerwowane, dostępne 46.
  • Sol Marina, Wyspa Sobieszewska, luksusowa inwestycja, Planowane oddanie do użytku 2021r. wybudowane 77 lokali, z czego 56 sprzedanych, 10 zarezerwowane, dostępne 11.
  • Villa Neptun Wyspa Sobieszewska ul. Nadwiślańska. Planowane oddanie do użytku 2022r. wybudowane 40 lokali, z czego 29 sprzedanych, 5 zarezerwowanych, dostępnych 6.
  • Osiedle Pastelowe Gdańsk ul. Pastelowa, ilość lokali nieznana, zarezerwowane 1, dostępnych 5.
  • Condo Hotel Sol Marina. 130 pokoi hotelowych, 10 apartamentów (30m2), sprzedanych 26, dostępnych 83. Pokoje hotelowe o powierzchni 22m2 w cenie 480tys zł. Pokoje reklamowane hasłem 7% stopy zwrotu rocznie z gwiazdką, przy czym gwiazdka wyjaśnia, że to tylko taki tam tekst reklamowy.

Uwagę przykuwa skoncentrowanie inwestycji na Wyspie Sobieszewskiej. Tutaj należy pochwalić zarząd za korzystanie z efektu skali. Nie znam rynku nieruchomości w Trójmieście, ale z widoków googla widać, że teren nie jest zbyt mocno zurbanizowany, co znaczy że grunty można było nabywać w atrakcyjnej cenie, jednocześnie prowadzenie kilku dużych inwestycji, w krótkim czasie może zmienić oblicze tej lokalizacji i znacząco wpłynąć na podwyższenie atrakcyjności tego terenu. W styczniu 2021r. Dekpol chwalił się, że posiada bank ziemi pozwalający na wprowadzenie do oferty 5 tys. lokali Jestem przekonany, że znaczna część tych gruntów to Wyspa Sobieszewska, która będzie sukcesywnie zabudowywana. Można przypuszczać, że nabywając tak ogromne połacie niezabudowanego terenu, Dekpol miał z pewnością atrakcyjne ceny. Pozostaje pytanie, czy ta lokalizacja chwyci. I patrząc na postępy w sprzedaży drogich lokali w inwestycji Sol Marina myślę, że jest duża szansa. Warto pamiętać, że tego typu inwestycja z pewnością podnosi prestiż lokalizacji i sprowadzi kolejnych chętnych na lokale mieszkalne w okolicy. Warto wspomnieć, że na koniec 2020r. Dekpol posiadał 238 lokali dostępnych do sprzedaży, obecnie odliczając słowne rezerwacje pozostało 102 oraz znacząca część inwestycji Condo Hotel Sol Marina. Ta ostatni inwestycja została wprowadzena do oferty w połowie stycznia 2021r.(oddanie do użytku planowane na Ikw 2023) Do tej pory sprzedano 26 na 140 dostępnych pokoi/apartamentów. W dobie obaw o inflacje takie rozwiązania, jako ochronę kapitału mogą być wybierane przez znaczną część osób dysponującą oszczędnościami. Należy pamiętać, że Dekpol w przypadku niskiej sprzedaży spokojnie może sam operować przy wynajmie, zwłaszcza że przy sprzedaży oferowane są pewne patenty tworzące z tej propozycji produkt inwestycyjny. Myślę, że obserwowanie sprzedaży lokali na Wyspie Sobieszewskiej będzie najważniejsze w celu oszacowania powodzenia deweloperskiego segmentu działalności Dekpolu. Według deklaracji ze stycznia 2021r. Dekpol deweloper chce w 2021r. sprzedać 350 lokali oraz osiągnąć przychód w wysokości 210mln zł zatem znacząco gorszy niż w 2020 i o 30% wyższy niż 2019r. Przy zachowania marży netto na poziomie z 2019r. 8%, dawałoby o wynik sektora na poziomie niemal 17mln zł. Jednak należy pamiętać, że może być ciężko z marża ze względu na rosnące ceny materiałów budowlanych.

Ostatnim segmentem jest produkcja akcesoriów do koparek. Segment do końca 2019r. rozwijał się bardzo dobrze (przychód z sektora: 2016 – 27.38mln zł, 2017 – 51.60mln zł, 2018 – 63.05mln zł, 2019 – 90.70mln zł, 2020 IIIkw nar – 56.65mln zł.)jak pisałem wcześniej 95% produkcji idzie na eksport do 24 krajów na całym świecie. W raporcie po I półroczu 2020r. spółka wskazała na istotne pogorszenie sprzedaży w segmencie związane z covid, zwłaszcza spadek zamówień w maju i czerwcu 2020. Widać to po wynikach za IIIkw 2020. Wówczas też informowała o poczynionych inwestycjach poprawiających wydajność oraz wzroście zatrudnienia. Trudno to zrozumieć skoro spółka narzekała na spadek zamówień. W tym czasie w okolicach września 2020r. wypłynęła informacja o tajemniczym kontrahencie (dużej światowej firmie produkującej maszyny budowlane), która zamierza zainwestować w zaplecze produkcyjne w Pinczynie. Dekpol poinformował, że szczegóły będą znane za kilka miesięcy, więc raczej nie przywiązywałbym do tego szczególnej wagi. Do tego interes obecnie wydaje się być ciężki, drogi surowiec do produkcji i trudności w zaopatrzeniu nie wróżą dobrze wynikom tego segmentu na drugie półrocze 2020r. i raczej nie napawają optymizmem co do początku 2021r.

Podsumowując, Dekpol jest wskaźnikowo tani jednak w segmencie deweloperskim w 2021r.będzie miał nawet według zarządu słabsze wyniki niż w rekordowym 2020r., w segmencie generalne wykonawstwo patrząc na kumulacje czynników zwiększających inwestycje na tym rynku (ecommerce, logistyka dostaw itd.) wydaje się, że w 2021r. zwłaszcza w pierwszej połowie może nastąpić rekordowy przychód, ale trudno sobie wyobrazić, żeby ten rynek rósł w takim tempie w nieskończoność. Produkcja osprzętu do maszyn budowlanych może powrócić do przedpandemicznych poziomów, jednak należy się zastanowić, co z marżami bo wszem i wobec wiadomo, że surowce drożeją. Myślę, że 15-20% pod wyniki za 4kw. i dobrą sprzedaż w segmencie dewlepoerskim oraz budownictwie w Ikw 2021r. można będzie z akcji wyciągnąć.

 

 

 

2 myśli na temat “Analiza Dekpol S.A. cz. 2”

  1. Ciekawe co myślisz o 3 fali w gospodarce i giełdzie. Dalej uważasz że Azoty i Pge tanie? Bo odbicie pierwsze ładnie przewidziałeś.

  2. Temat rzeka. Wg mnie PGE juz duzo wyzej nie pojdzie. Oni dlugo jeszcze nie beda zarabiac i beda sie strasznie zadluzac. Azoty powinny byc drozsze i korzystac z koniunktury w rolnictwie, ale jakos rynek ich nie tyka. Gdyby nie ogromna obecnosc amatorow na gpw, ktorzy w dodatku w wiekszosci sa na grubych plusach, powiedzialbym ze teraz czas na spadki. Mysle jednak ze bedzie jeszcze jedna silna fala wzrostowa, ktora zostawi amatorow z drogimi akcjami.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.